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시너지 협동조합

공급구조 바꿔서 ‘아파트 혁명’ 이룬다… ‘누구나 집 3.0’ 어떻게 만드나? ③

Fact
▲서울 집값이 도쿄보다도 1억원 이상 비싼 데엔 이유가 있다. ▲공사비는 새발의 피다. 여기에 마케팅비, 광고비, 홍보비, 접대비, 은행 이자, 분양 커미션, 신탁회사 수수료, 개발이익, 대기업 마진 등 10여 가지가 더해진 금액이 우리나라 아파트 값이다. ▲기형적인 이 공급 구조를 바꿨더니 놀라운 시뮬레이션 결과가 나왔다. ▲지자체, 정치인, 사업가, 기획자, 정부, 언론과 시민들이 힘을 합쳤다. ▲‘시너지 협동조합’이 추진하는 ‘누구나 집 3.0’이다.
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<②편에서 계속>

 

알려지지 않은 사실이 있다. 지금의 아파트 가격은 단순한 집값이 아니다. 서울 집값은 일본 도쿄보다도 1억원 이상 비싸다. 왜 그럴까? 우리나라에서는 ‘종합건설’ 자격을 가진 대기업이 기초부터 마감까지 모든 공정을 관장한다. 그런데 실제 공사를 하는 것은 대부분 대기업이 아니다. 전문 중소기업들이다. 대기업은 중소기업에 하도급을 주고, 중소기업은 치열한 입찰을 통해 공사를 따는 구조다.

 

지금의 아파트 가격은 중소기업 공사비, 연예인을 동원한 대규모 마케팅비, 광고비, 홍보비, 접대비, 은행 이자, 분양 커미션, 신탁회사 자산관리수수료, 개발이익, 대기업 마진 등 10여가지 요소를 모두 합쳐진 결과다. 서울 집값이 도쿄보다도 1억원 이상 비싼 이유가 여기 있다. 

 

협동조합
‘누구나 집 3.0’은 시너지 협동조합이 추진한다. 조합에는 누구나 가입할 수 있다. 가입비는 1만원. 신청 자격은 따로 없다. 살다가 마음에 들면 분양가만 내고 소유할 수 있다. 되팔 수도 있다. 향후 디지털 거주권 거래소가 마련돼, 중개수수료 시비도 없다. 시세차익이 생기면, 조합원들에게 공평하게 배당된다. 사업자도 조합원이고, 임차인도 조합원이고, 부가서비스 사업자도 조합원이다. 모두 각각의 지분을 가진 협동조합 조합원이자 오너들이다.  

 

공급혁명
배꼽이 배보다 엄청나게 더 큰, 기형적인 우리나라 아파트공급 구조를 바꿨다. 그랬더니 놀라운 결과가 나타났다. 자금의 80%는 협동조합이 주주인 사업자 이름으로 공적기금 같은 사회적 자본을 활용한다.

 

그러면 입주자 모두가 동일한 신용등급을 적용받게 돼, 금리를 연 3.5%로 낮출 수 있다. 연 6.0% 안팎인 LH와 비교하면 파격적인 금리다. 80% 중에서 남은 10%는 부가서비스업자가 부담하고, 다른 10%는 임차인이 내는 보증금으로 충당했다. 이 10%의 보증금은 계약이 만료될 때 임차인이 돌려받게 된다.

 

계약은 2년마다 갱신된다. 더 살고 싶으면 계약을 연장하면 되고, 소유하고 싶다면 최초 분양가로 사면 된다. 거주권은 향후 마련되는 ‘디지털 거래소’를 통해 팔면 된다. 중개수수료 시비가 원천적으로 사라진다. 부가서비스사업자는 투자한 10% 만큼의 이익을 조합에 환원한다. 10% 쿠폰을 적립할 수 있는 이유다.

 

시행 시공사는 이익금을 일시불로 받는 것이 지금까지의 관행이었다. 이걸 깨고 아파트 운영에 조합원으로 참여했다. 그랬더니 사업 기회가 수십년으로 늘어나 오히려 이익이 더 커졌다. 이렇게 모두에게 이익이 되는 구조를 만들었다. 누구에게나 다 좋은 ‘누구나 집 3.0’이다.

 

토지활용
지방자치단체의 땅을 활용했다. 자치정부 보유토지를 이용했고, 놀고 있는 땅을 되살려 원가를 낮췄다. 세상을 바꾸는 일이다. 민간 토지주들도 공감했다. 사업가는 당장의 이익보다 장기적 이익을 택했다. 정치인은 유권자들이 ‘내 집’에서 편히 살기를 원했고, 공무원은 지역 주민들의 주거문제를 해결하고 싶었다. 기획자가 이들을 하나로 엮었다. 이런 일을 보도하지 않을 미디어는 없다.

 

보증보험
서울보증보험과 주택도시보증공사(HUG)가 ‘누구나집 협동조합’과 함께 한다. 무엇보다 목돈이 필요 없다. 서울보증보험에 계약서를 제출하면, 이 계약서를 담보로 대출을 해 준다. 보증금은 집값의 10%에 불과하다.

 

분양보증
주택도시보증공사가 아파트 분양을 보증한다. 사업자가 계약을 이행하지 못하게 되면 HUG가 직접 분양하거나, 대금을 환급해준다.

 

관리비 해결
‘누구나집’에서는 관리비가 들지 않는다. 일자리도 마련된다. 단지 안에 휘트니스, 어린이집, 도서관, 노인정, 애견숍, 한의원, 치과, 병원, 카페, 레스토랑, 카센타, 카셰어링, 케이터링, 상가, 분식점, 문방구, 마트가 단계적으로 들어선다. 여기서 쓰는 비용의 10%가 쿠폰으로 적립된다. 쓰면 쓸수록 돈이 되는 구조다. 이것만으로도 관리비는 해결된다.

 

일자리 창출
일자리도 제공된다. 단지 시설에서 주민이 아르바이트를 하면 시급 1만원이 주어진다. 모든 입주 가구에게 가구당 최소 ‘하루 8시간씩’ 일자리가 돌아가도록 설계됐다. ‘시급 1만원’ 일자리(월 240만원)가 모든 가구에 제공된다. ‘누구나 집 3.0’에서는 누구나 자기 생활비를 해결할 수 있다.

 

시너지 경제

이렇게 모두에게 이익이 되는 구조를 만들었다. 사업자는 장기에 걸쳐 안정적인 이익을 거두고, 정치인은 좋은 집을 싸게 공급해 주거문제를 해결하고, 공무원은 꿈같은 정책을 실현하는 업적을 이루고, 언론은 새로운 경제시스템의 출현을 보도한다. 기획자는 모두에게 이로운 상생의 시너지 경제를 만들었다. 

 

12월 1일 경기 안성당왕
세상에 없었던 새로운 집이 12월 1일 나온다. 아직 100% 꿈이 실현된 건 아니다. 하지만 이제부터 차근차근 꿈을 향해 나아간다. 경기 안성 당왕의 ‘시너지 협동조합’. ☎031-692-2527, 홍보관은 경기도 평택시 용이동 468-2번지다. 누구나 집 걱정 없이 살 수 있는 ‘누구나 집 3.0’이다.

<④편에 계속>

 

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2017-12-01, 업데이트: 2017-12-01 06:58:54
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작성자 홍길동